Этапы разработки проектной документации: от эскиза до рабочей документации

Разработка проектной документации (ПД) — ключ к успешной реализации проекта. В этом материале расскажем, какие этапы проходит ПД, что важно учитывать заказчику и как ускорить процесс согласования.

Следует быть готовым к тому, что разработка проектной документации – это достаточно длительный и трудоёмкий процесс, поэтому ПД разрабатывается поэтапно, каждый этап согласовывается отдельно, что даёт заказчику возможность понимать и контролировать ход работ, вносить правки и избегать ошибок (а не получить кучу бумаг через какое-то время). Поэтапная разработка и грамотная презентация результатов позволяют понять ключевые аспекты проекта и исключить дальнейшие корректировки.

Какие этапы проходит проектная документация?

1. Эскизные решения

Этот этап не является частью ПД, но в некоторых случаях необходим для выбора участка, определения объемов инвестиций или получения предварительных разрешений у местных органов власти или управляющих компаний. Обычно эскиз включает:

1. План размещения объекта;
2. Визуализации;
3. Предварительные планы и фасады.

2. Предпроектная документация (ПП)

Разработка ПД фактически начинается с разработки проекта на стадию ПП. Наработки по эскизным решениям могут стать основой для продолжения проектирования на стадию ПП, но могут быть и не задействованы или не выполняться вообще. Состав предпроекта зависит от нужд Заказчика, но чаще всего включает:

1. Генеральный план (ГП);
2. Архитектурные решения (АР);
3. Технологические решения (ТХ);
4. Пояснительную записку.

Дополнительно в состав предпроекта могут быть включены: бизнес-план; обоснование инвестиций; предварительные сметы, составленные по объектам аналогам; общие положения по иным разделам, включенные состав общей пояснительной записки (конструктив, инженерные сети, экология, проект-организации строительства и др.) Проектировщик выполняет предварительные расчёты, учитывает градостроительные требования. Возможны согласования с госорганами.

3. Архитектурная стадия (А)

На этом этапе создаётся полный комплект документов. Включает:

1. Архитектурные и конструктивные чертежи;
2. Инженерные схемы;
3. Сметную документацию и расчёты.

На этом этапе проект проходит экспертизу.

4. Строительная стадия (С)

Это финальная стадия проектирования. Здесь создаются детализированные чертежи, включая все узлы и спецификации, и инструкции для выполнения строительных работ. Она включает:

1. Рабочие чертежи;
2. Спецификации материалов;
3. Инструкции по монтажу.

Стадия С разбивается на этапы, заказчик согласовывает промежуточные результаты.

Как согласовать проект и пройти экспертизу?

1. Согласование с Заказчиком

Самое первое и наиболее важное согласование происходит с Заказчиком. После разработки всех необходимых разделов перед подачей в экспертизы, необходимо предоставить всю ПД Заказчику. Данное согласование необходимо по нескольким причинам:

1. Если проект подается в экспертизу на стадии “Строительный проект”, то по графику работ после экспертиз никаких работ и корректировок в проект не предусмотрено. Поэтому в экспертизу должны подаваться окончательные решения по проекту, которые соответсвуют ожиданию Заказчика. Подача проекта в экспертизу на стадии “Архитектурный проект” позволит внести некоторые не глобальные правки. 
2. Экспертиза и некоторые инстанции не принимают пакет ПД без согласования Заказчика. Письмо о согласовании - обязательный документ для рассмотрения ПД инстанциями.
3. Довольно часто, разработка окончательного комплекта ПД и согласование его с Заказчиком может быть этапом оплаты услуг проектировщиков, что будет утверждено с клиентом при подписании договора.

4. Согласование с местными органами

Проектная документация направляется в местные исполнительные и распорядительные органы для проверки соответствия градостроительным нормам, зонированию, выданным разрешениям и другим требованиям и условия, если они предусмотрены прочими инстанциями.

3. Экологическая экспертиза

Для объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, проводится обязательная экологическая экспертиза. Проверяется соответствие документации требованиям охраны природы, оцениваются возможные риски и предлагаются меры по их снижению.Экологическая экспертиза проводится до прохождения ГосСтройЭкспертизы.

4. Государственная экспертиза

Обязательна для некоторых объектов возведения и реконструкции или других видов строительства, если привлекается государственный бюджет. Получение заключения ГосСтройЭкспертизы проводится в соответствии с законодательством и охватывает вопросы безопасности, прочности, энергоэффективности, санитарных норм и соблюдения строительных стандартов. Выдаётся заключение: положительное или отрицательное.

5. Итоговое утверждение

После устранения замечаний, получения согласований от инстанций, заключений экспертиз и распечатанных комплектов ПД, Заказчику необходимо утвердить разработанный проект внутри компании для начала процесса строительства. 

Некоторые согласования можно проводить параллельно, чтобы сократить сроки.

Участники процесса разработки проектной документации

Создание ПД — это командная работа, в которой участвуют специалисты разных профилей.

Проектировщики: разрабатывают чертежи, выбирают технические решения и обеспечивают соответствие документации нормативным требованиям.

Государственные органы и экспертизы: проверяют соответствие проекта нормам и выдают разрешения на строительство.

Какую роль играет заказчик?

1. Формирует ТЗ: чёткое техническое задание ускоряет проектирование.
2. Согласовывает проект: даёт обратную связь на каждом этапе.
3. Участвует в согласованиях: проект не двигается без одобрения заказчика.

Слаженная работа всех участников обеспечивает создание качественной ПД, которая станет надёжной основой для реализации проекта.

Сколько длится проектирование?

1. Эскизные решения: 2–4 недели (≈5% от общего объёма проектирования).
2. Предпроектная документация (ПП): 1–3 месяца (≈15% от стадии С).
3. Стадия А: 2–6 месяцев (30-50% от стадии С).
4. Стадия С: 3–12 месяцев (100%, включая все предыдущие стадии).

Проект разрабатывается поэтапно, заказчик участвует на каждом этапе. Сроки зависят от объемов проектирования и количестве разделов. Если проект достаточно масштабный и срок проектирования может быть дольше 12 месяцев, проект может быть разбиты на несколько очередей строительства.

Какие риски несёт отсутствие качественной проектной документации?

1. Задержки: отсутствие чётких чертежей останавливает работу.
2. Перерасход бюджета: ошибки приводят к дополнительным расходам.
3. Нарушение норм: проект может не пройти экспертизу.
4. Снижение качества: недочёты влияют на безопасность.
5. Юридические проблемы: возможны споры с подрядчиками.
6. Репутационные риски: срыв сроков и дополнительные расходы портят имидж компании.

Почему стоит доверить проектирование профессионалам?

Проектировщики обеспечивают:

1. Соответствие нормативам: исключение ошибок и отказов на экспертизе.
2. Оптимизацию сроков: исключение задержек на каждом этапе.
3. Контроль бюджета: точные расчёты и минимизация переделок.

Разработка проектной документации — сложный, но управляемый процесс. Участие заказчика и работа профессионалов гарантируют точность, минимизацию ошибок и успешное строительство.

Если вам нужна помощь в проектировании — обращайтесь к специалистам компании «ПримаЛайн». Мы гарантируем надёжность и высокое качество на каждом этапе.

Больше статей на ДЗЕН и LinkedIN.