Заказчик обратился в проектное бюро «ПримаЛайн» с запросом на реконструкцию общественно здания на пр. Независимости в Минске. Существующее строение требовалось перепрофилировать под офисные помещения с коммерческими площадями на первом этаже. Однако увеличение полезной площади упиралось в жёсткое ограничение: все здания на проспекте имеют единый высотный регламент, превышать который нельзя.

Основные параметры объекта:

• Общая площадь существующего здания — 1 401,6 м².
• Площадь застройки — 830,0 м².
• Строительный объем — 6 886,0 м³.
• Существующая этажность — 2 этажа с мансардой.
• Проектируемая этажность — 5 этажей.
• Проектируемая общая площадь — 3 685,25 м².

В чем была сложность?

Здание, построенное предположительно в 1940 годах, имело ряд конструктивных ограничений: перекрытия были выполнены по деревянным и стальным балкам, крыша — двухскатная по деревянным стропильным конструкциям.

Но основной вызов заключался в том, что здание попадало в зону строгого высотного регламента, единого для всей застройки проспекта. Любое превышение установленной отметки делало проект невозможным — такие требования действуют в центральной части Минска для сохранения архитектурного облика.

Перед проектировщиками стояла задача: найти способ увеличить полезную площадь в рамках существующих габаритов по высоте при соблюдении всех нормативных требований к высоте помещений.

Что мы предложили?

Специалисты «ПримаЛайн» проанализировали нормативные требования и предложили концепцию, которая позволила увеличить этажность здания до пяти этажей, не выходя за пределы высотного регламента. Ключевым решением стала оптимизация высоты каждого этажа: мы нашли баланс между минимально допустимой высотой офисных помещений и максимально возможным количеством этажей, предусмотренным нормами для данного типа зданий. Это позволило разместить пять этажей в допустимых габаритах по высоте без нарушения требований к освещённости и инсоляции.

На первом этаже были запроектированы дополнительные входы/выходы, что позволило организовать торговые площади и помещения коммерческого назначения. Этажи со второго по пятый спроектированы преимущественно под офисные помещения с учётом всех нормативных требований к высоте, естественному освещению и инсоляции. Каждый этаж включает зоны размещения офисных и коммерческих помещений, санитарные узлы с учётом потребностей маломобильных групп населения, а также помещения для инженерных сетей и оборудования.

Для обеспечения комфортного перемещения людей по зданию предусмотрена установка пассажирского лифта в центральной части. Вертикальные пешеходные связи организованы по лестницам и лифту, что обеспечивает доступ на все этажи, включая маломобильные группы населения.

Особое внимание было уделено противопожарным мероприятиям. По двум торцам реконструируемого здания запроектированы противопожарные стены 1 типа, а также предусмотрена полная замена инженерного оборудования и сетей по причине их морального и физического износа.

Результаты:

В результате реализации предпроектных решений заказчик получил:

• Увеличение полезной площади более чем в два раза. Общая площадь здания выросла с 1 401,6 м² до 3 685,25 м² без расширения пятна застройки, что особенно ценно в условиях плотной городской застройки.
• Современное функциональное здание. Объект перепрофилирован под офисные и коммерческие цели с учётом всех современных требований к энергоэффективности, пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам.
• Доступную среду. Предусмотрены лифт, пандусы и санитарные узлы для маломобильных групп населения, что делает здание комфортным для всех категорий посетителей.
• Перспективу для дальнейшего развития. Проектные решения закладывают основу для эффективного использования земельного участка в центральной части Минска и получения финансовой выгоды от аренды коммерческих и офисных площадей.

Вывод:

Реконструкция здания при строгих высотных ограничениях — задача возможная, но требующая баланса между нормативными требованиями и потребностями заказчика. Оптимизация высоты этажей и грамотное перераспределение площадей позволяют получить максимально возможную полезную площадь без нарушения городских регламентов.

Если перед вами стоит задача реконструкции существующего здания с увеличением полезной площади — обращайтесь. Найдём оптимальное решение под ваши задачи.

Отзывы наших Заказчиков можно посмотреть по ссылке